מיסים ועלויות בעת רכישת נכס בקפריסין

1. מע"מ על נכס חדש

שיעור המע"מ הסטנדרטי בקפריסין הוא 19%. המע"מ עשוי לחול על פרויקטים חדשים ואספקות מסוימות של קרקעות לבנייה על ידי אנשים חייבים במס.

נכסים יד שנייה בדרך כלל אינם חייבים במע"מ. מע"מ מופחת של 5% עבור מגורים ראשוניים. אדם הרוכש או בונה נכס לשימוש כמגורים וקבועים (לא להשקעה על מנת להשכיר) זכאי לשיעור מע"מ מופחת של 5%.

במסגרת המסגרת הנוכחית, שיעור 5% חל בדרך כלל במידה והנכס:

130 מ"ר של שטח מגורים ראוי לבנייה; ושווי של 350,000 אירו, ובלבד ששטח הבנייה הכולל אינו עולה על 190 מ"ר והשווי הכולל אינו עולה על 475,000 אירו. אם חורגים מספי השטח הכולל או השווי המרביים, התעריף הסטנדרטי עשוי לחול על העסקה כולה. הוראות מיוחדות עשויות לחול על אנשים עם מוגבלויות ומשפחות גדולות יותר.

התעריף המופחת מיועד למגורים וקבועים אמיתיים. אין לכלול אותו אוטומטית במודל הפיננסי עבור בית נופש, השכרה לטווח קצר או השקעה ברכישה להשכרה.

על משקיעים לקבל ייעוץ מס בכתב ואישור על שטח הבנייה של הנכס לפני שהם מניחים כי חל שיעור של 5%.

2. דמי העברת מרשם המקרקעין

דמי העברה ישולמו על ידי הרוכש כאשר הרכישה אינה חייבת במע"מ.

הסולם הפרוגרסיבי הסטנדרטי הוא:

ערך הנכס	תעריף רגיל
85,000 אירו ראשונים	3%
85,001–170,000 אירו	5%
סכום מעל 170,000 אירו	8%

אין צורך לשלם דמי העברה כאשר חל מע"מ על הרכישה. עבור עסקאות שאינן חייבות במע"מ, דמי ההעברה הסטטוטוריים מופחתים כעת ב-50%, מה שיוצר שיעורים אפקטיביים של 1.5%, 2.5% ו-4% בכל הרמות המתאימות.

מחלקת הקרקעות והמדידות רשאית להעריך את שווי השוק של הנכס במקום להסתמך אך ורק על מחיר חוזה נמוך באופן מלאכותי.

3. מס בולים

קפריסין ביטלה את מס הבולים עבור מסמכים שנחתמו החל מ-1 בינואר 2026. כתוצאה מכך, מסמכים שנחתמו על ידי לפחות צד אחד לחוזה עד ה-31 בדצמבר 2025 יישארו כפופים לכללים הקודמים.

באופן דומה, מחלקת הקרקעות והמדידות מציינת כי נדרשת הטבעה רק כאשר מסמך נחתם על ידי לפחות צד אחד לפני 1 בינואר 2026.

4. שכר טרחה משפטי ומקצועי

שכר טרחת עורכי דין מוסכם באופן פרטי ותלוי במחיר הרכישה, סטטוס הבעלות, המימון, מבנה הבעלות ומורכבות העסקה.

על משקיעים לתקצב גם:

• בדיקה או סקר טכני.

• דמי הערכה.

• משכנתא ועמלות בנק.

• הקמת חברה וניהול שנתי, במידת הצורך.

• תרגומים מוסמכים.

• אישור ייפוי כוח.

• ביטוח רכוש.

• תיקונים ראשוניים, ריהוט וציוד.

• חיובים של חיבור או העברה של שירותים.

• ניהול ועלויות השכרה של נכסים.

על המשקיע לבקש הערכת עלות רכישה בכתב לפני שיתחייב לרכישה.

5. רישום משכנתא

כאשר נרשמת משכנתא כנגד הנכס בקפריסין, ייתכן שיחול אגרת רישום משכנתא במרשם המקרקעין. סיכום קפריסין של PwC ממאי 2026 מציין אגרה זו כ-1% משווי השוק הנוכחי.

עמלות הערכת שווי בנקאית, עמלות הסדר, דרישות ביטוח ועלויות משפטיות עשויות לחול גם כן.

מיסים והוצאות בעת בעלות על הנכס

הכנסות משכירות

הכנסות משכירות מנכס בקפריסין עשויות להיות כפופות למס הכנסה בקפריסין. התוצאה המדויקת תלויה בשאלה האם הבעלים הוא יחיד או חברה, בתושבות המס של הבעלים ובניכויים הזמינים.

החל מ-1 בינואר 2026, בוטלה תרומת ההגנה המיוחדת לשעבר על הכנסות משכירות הן עבור יחידים והן עבור חברות. הכנסות משכירות נותרות כפופות למסגרת מס ההכנסה הרלוונטית.

תרומות למערכת הבריאות הכללית של קפריסין עשויות לחול גם על הכנסות משכירות והכנסות פסיביות אחרות שמקבלים אנשים רלוונטיים, בשיעור שפורסם של 2.65%, בכפוף להיקף החוקי ולתקרת השכרה השנתית. חברות מטופלות בצורה שונה. לכן, יש לקבל ייעוץ מקצועי עבור כל בעל דירה ספציפי.

הוצאות מוכרות וטיפול במס יכולים להשתנות בהתאם לשאלה האם הנכס מטופל כהשקעה פסיבית או כחלק מעסק מסחרי או תפעולי של נכסים.

מס מקרקעין ותשלומים מקומיים

מס הנדל"ן הקפריסאי הארצי בוטל החל מ-1 בינואר 2017.

ייתכן שבעלים יצטרכו לשלם:

• חיובים עירוניים או קהילתיים.

• אגרות רשות הביוב.

• דמי איסוף פסולת.

• הוצאות משותפות עבור מבנים בבעלות משותפת.

• ביטוח.

• תחזוקה ותיקונים.

• עלויות ניהול נכסים.

יש לכלול עלויות אלו בעת חישוב התשואה נטו האמיתית של הנכס.

עמידה בתקנות השכרה לטווח קצר

משקיע המתכנן להפעיל מקומות לינה לחופשה צריך לאשר שהנכס, תקנות הבנייה וכללי הניהול מאפשרים את השימוש המיועד.

דיור לטווח קצר יכול לכלול דרישות רישום, תפעול, מס, ביטוח ודיווח על הפלטפורמה. כללי בניית דירות עשויים גם להגביל שימוש מסחרי או נופש, גם כאשר המיקום נראה מתאים.

יש לבצע את בדיקת השימוש המותר לפני הרכישה, ולא לאחר ריהוט ופרסום הנכס.

מס בעת מכירת נכסי נדל"ן בקפריסין

מס רווחי הון

מס רווחי הון בקפריסין מוטל בדרך כלל בשיעור של

הרווח החייב במס אינו בהכרח ההפרש בין מחיר הרכישה המקורי למחיר המכירה בלבד. בכפוף לכללים הרלוונטיים, החישוב יכול לקחת בחשבון:

• עלות רכישה.

• שיפורים מזכים.

• התאמת אינפלציה.

• דמי העברה.

• הוצאות משפטיות.

• עלויות מימון מסוימות.

• הוצאות מכירה.

החל משנת 2026, פטורים לכל החיים עבור יחידים כוללים, בכפוף לתנאים:

• 30,000 אירו עבור סילוק כללי.

• 50,000 אירו עבור קרקע חקלאית שנמכרה על ידי חקלאי זכאי.

• 150,000 אירו עבור מכירת בית מגורים עיקרי זכאי.

הפטורים כפופים למגבלה כוללת לכל החיים ולתנאי זכאות מפורטים.

כאשר נכסי נדל"ן נרכשים ונמכרים כעסק או פעילות מסחרית, רווחים עשויים להיות ממוסים לפי כללי מס הכנסה ולא לפי משטר רווחי הון.

היטל של 0.4% למוכר

מס של 0.4% חל בדרך כלל על תמורת מכירת נכסים מקרקעין הממוקמים באזורים שבשליטת הרפובליקה של קפריסין. החובה מוטלת בדרך כלל על המוכר. המס יכול לחול גם על מכירת מניות מסוימת בחברות בעלות נכסים, בכפוף לפטורים ולכללים מפורטים.

יש לכלול זאת במודל עלות היציאה של משקיע.

סיכונים נפוצים למשקיעי נדל"ן בקפריסין

קנייה בלי לבדוק את שטר הבעלות

נכס יכול להיות ניתן לשיווק גם כאשר טרם הונפק רישום בעלות נפרד, במיוחד בפרויקט חדש. עם זאת, פרופיל הסיכון המשפטי שונה.

על המשקיע להבין:

• מדוע לא הונפקה התואר.

• האם הקרקע משוכנת.

• האם היתרים ואישורים סופיים זמינים.

• האם הבנייה תואמת את התוכניות שאושרו.

• תהליך הנפקת הבעלות הצפוי.

• הגנות החוזיות הזמינות.

  
  

בלבול בין נוף לים לבין ערך השקעה

נוף מרשים אינו מבטיח ביקוש לשכר דירה, תפוסה לאורך כל השנה או נזילות למכירה חוזרת. גישה, חניה, שירותים מקומיים, רעש, כיוון וזכויות פיתוח עתידיות יכולים להשפיע באופן מהותי על הביצועים.

הסתמכות על תשואות השכירות המפורסמות

יש לבחון בקפידה הסדרי תשואה מובטחת כדי לקבוע מי מספק את הערבות, למשך כמה זמן ועל איזה בסיס פיננסי.

בהנחה ש-5% מע"מ חל על כל קונה למגורים

התעריף המופחת קשור לשימוש המאפשר רכישת דירה כבית מגורים. הוא אינו תמריץ כללי לכל רכישות ההשקעה במגורים.

שימוש ביועץ אחד לשני הצדדים, למוכר, ליזם ולקונה יש אינטרסים שונים. על הקונה לשכור עורך דין עצמאי שאחראי אך ורק על הגנת הקונה.

התעלמות מאסטרטגיית היציאה

לפני הרכישה, שאלו:

• מי צפוי לקנות את הנכס בהמשך?

• האם שוק המכירה החוזרת הוא בעיקר מקומי או בינלאומי?

• האם מימון זמין בדרך כלל עבור סוג נכס זה?

• האם ישנן הגבלות על שינויים או שימוש?

• האם הנכס יישאר תחרותי עם כניסת פיתוחים חדשים לשוק?

להשקעה חזקה צריכה להיות דרך אמינה להיכנס לשוק ולצאת ממנו.

כיצד אמפייר נדל"ן יכולה להיות מומחית המקומית שלכם בקפריסין

רכישת נכס מחו"ל יכולה להרגיש מורכבת מכיוון שיש לקבל מספר החלטות בו זמנית: היכן לקנות, מה המחיר ההוגן, אילו תיעוד נדרש, אילו עלויות חלות ובמי ניתן לסמוך באופן מקומי.

אמפייר נדל"ן יכולה לשמש כנקודת התיאום המקומית של המשקיע לאורך כל מסע הרכישה של הנכס.

בחירת נכסים בהנחיית השקעה

במקום להתחיל עם רשימה אינסופית של נכסים זמינים, אמפייר נדל"ן יכולה לעזור להגדיר את תוכנית ההשקעה:

• תקציב והון זמין.

• שימוש אישי לעומת סדרי עדיפויות של השקעה.

• פרופיל שכירות יעד.

• ערים ומחוזות מועדפים.

• בנייה חדשה לעומת מכירה חוזרת.

• יעדי הכנסה לעומת יעדי צמיחת הון.

• תקופת החזקה נדרשת ותוכנית יציאה.

לאחר מכן ניתן לבחור נכסים בהתאם לאסטרטגיה בפועל של המשקיע ולא לפי האטרקטיביות השיווקית בלבד.

ידע בשוק המקומי

רישומים מקוונים לא תמיד חושפים את תמונת השוק המלאה. ידע מקומי עוזר למשקיעים להבין:

• מיקרו-לוקיישנס בתוך כל עיר.

• מחירים וטווחי משא ומתן ריאליים.

• פיתוחים חדשים הנכנסים לשוק.

• אזורים עם ביקוש לאורך כל השנה.

• פרופילים אופייניים של דיירים.

• בניית איכות ומוניטין של יזם.

• תחרות מכירה חוזרת.

• תשתיות מקומיות ופיתוח עתידי.

  
  

תיאום העסקה

אמפייר נדל"ן קפריסין

חוות הדעת המשפטית וייעוץ המס צריכים להגיע תמיד מאנשי מקצוע עצמאיים בעלי הכשרה מתאימה. תפקידה של אמפייר הוא לשמור על תהליך מסחרי מאורגן, להבטיח ששאלות יגיעו למומחה הנכון ולסייע במניעת התעלמות של צעדים חשובים.

אסטרטגיית משא ומתן והצעות מחיר

ההצעה הנמוכה ביותר האפשרית אינה תמיד האסטרטגיה החזקה ביותר. הצעה בנויה היטב עשויה להתייחס ל:

• מחיר.

• רהיטים ומכשירי חשמל.

• עיתוי התשלום.

• תאריך השלמה.

• תיקונים.

• התחייבויות שכירות.

• תוספות למפתחים.

• תנאים הנוגעים לבדיקת נאותות ומימון.

אמפייר נדל"ן יכולה לעזור למשקיע להעריך את החבילה המסחרית המלאה.

תמיכה לאחר השלמת הפרויקט

הקשר אינו חייב להסתיים עם מסירת המפתחות. בהתאם לדרישות המשקיע, תמיכה מקומית עשויה לכלול תיאום של:

• העברות שירות.

• ביטוח.

• רהוט.

• תיקונים ושיפורים.

• מבוא לניהול נכסים.

• איתור שוכרים.

• בדיקות תקופתיות של הנכס.

• תכנון מכירה חוזרת.

עבור משקיע מחו"ל, איש קשר מקומי אמין יכול להיות חשוב לא פחות מבחירת הנכס עצמו.

שאלות נפוצות על רכישת נכס בקפריסין

האם זרים יכולים לקנות נכס בקפריסין?

כן. לקונים מהאיחוד האירופי יש בדרך כלל זכויות רכישה רחבות. אזרחי מדינה שלישית זקוקים בדרך כלל לאישור במסגרת חוק רכישת נכסי מקרקעין (זרים) והם כפופים למגבלות על מספר וסוג הנכסים שניתן לרכוש.

האם אני צריך עורך דין בקפריסין?

עורך דין אינו רק נוחות אדמיניסטרטיבית. עורך דין קפריסאי עצמאי צריך לבדוק בעלות, משכנתאות, חוזים שהופקדו, מסמכי תכנון, תנאי מכירה, דרישות לקונים זרים ונהלי רישום המקרקעין.

סוכן נדל"ן אינו צריך להחליף ייצוג משפטי עצמאי.

יש לנו עורכי דין מומלצים במידה ותרצו.

האם תשלום מקדמה להזמנה הוא חובה?

אין כלל אוניברסלי המחייב שכל עסקה תתחיל בפיקדון הזמנה. זהו הסדר מסחרי המשמש להוצאת נכס מהשוק באופן זמני.

יש לתעד את תנאי ההחזר והגנות בדיקת הנאותות לפני תשלום הכסף.

כמה זמן יש לי להפקיד את החוזה ברשם המקרקעין?

בדרך כלל יש להפקיד את החוזה תוך שישה חודשים ממועד החתימה, אלא אם כן בית משפט מתיר הפקדה מאוחרת.

מה משיגה הפקדת החוזה?

פיקדון מפעיל את ההגנות של חקיקת הביצועים הספציפיים. הוא מחזק את מעמדו של הקונה ויכול לסייע במניעת התנהלות לא עקבית של המוכר בנכס לאחר חתימת חוזה המכירה.

האם ניתן לרכוש נכס ללא שטר קניין נפרד?

ייתכן שזה אפשרי, במיוחד עבור פרויקט חדש או לא גמור. עם זאת, נדרשת בדיקת נאותות נוספת בנוגע לבעלות על הקרקע, משכנתאות, היתרי תכנון, אישורים סופיים, עמידה בתקנות הבנייה והליך הנפקת הבעלות הנפרדת.

האם יש לשלם מע"מ על כל רכישת נכס?

לא. מע"מ חל בדרך כלל על נכסים חדשים ועסקאות מסוימות של קרקעות בנייה. נכסים יד שנייה בדרך כלל אינם חייבים במע"מ, אך עשויים להיות כפופים לדמי העברה של רישום המקרקעין.

האם משקיע יכול לקבל מע"מ בשיעור של 5%?

השיעור המופחת מקושר בדרך כלל למקום המגורים של הפרט. נכס שנרכש בעיקר להשקעה, לשימוש נופש או השכרה לא אמור להיות ממומן אוטומטית במע"מ של 5%.

האם יש לשלם דמי העברה בנוסף למע"מ?

בדרך כלל, לא ישולמו דמי העברה כאשר חל מע"מ על רכישת הנכס. במקרים בהם מע"מ אינו חל, דמי ההעברה מחושבים לפי הסולם הפרוגרסיבי וכיום מופחתים ב-50%.

האם יש לשלם מס בולים על חוזה מכירה שנחתם בשנת 2026?

לא. קפריסין ביטלה את מס הבולים עבור מסמכים שנחתמו החל מ-1 בינואר 2026. מסמכים קודמים עשויים להישאר כפופים לחקיקה הקודמת.

האם יש מס רכוש שנתי לאומי?

מס המקרקעין הארצי בוטל בשנת 2017. בעלים עדיין צריכים לתקצב חיובים עירוניים, ביוב, אשפה, מבנים משותפים ותפעול אחר.

כיצד ממוסה הכנסות משכירות?

הכנסות משכירות עשויות להיות כפופות למס הכנסה אישי או תאגידי, בהתאם למבנה הבעלות. תרומה מיוחדת לביטחון על הכנסות משכירות בוטלה החל מ-1 בינואר 2026, אם כי התחייבויות אחרות, כולל תרומות אפשריות למערכת הבריאות הכללית עבור אנשים רלוונטיים, עשויות להישאר.

איזה מס יש לשלם כשאני מוכר?

מס רווחי הון בשיעור של 20% עשוי לחול על הרווח החייב במס, בכפוף לניכויים ופטורים. מס מוכר בשיעור של 0.4% עשוי לחול גם על התמורה ממכירת הנכס. אם הפעילות מהווה מסחר בנכסים, ייתכן שיחול במקום זאת טיפול במס הכנסה.

מסע ההשקעה שלך בקפריסין מתחיל עם השותף המקומי הנכון

השקעה בנדל"ן מוצלחת כאשר מיקום, ביטחון משפטי, מיסוי, פוטנציאל הכנסה ואסטרטגיית יציאה פועלים יחד.

אמפייר נדל"ן יכולה לעזור למשקיעים לעבור ממחקר ראשוני לרשימה קצרה ממוקדת של נכסים, משא ומתן מושכל והשלמה מתואמת. על ידי שילוב ידע בשוק המקומי עם אנשי מקצוע משפטיים, טכניים ומיסויים עצמאיים, משקיעים יכולים לגשת לשוק הנדל"ן בקפריסין בבהירות ובביטחון גדולים יותר.

דברו עם אמפייר נדל"ן כדי לדון ביעדי ההשקעה שלכם, במיקום המועדף ובתקציב, ולהתחיל לבנות אסטרטגיית נדל"ן בקפריסין המותאמת לכם.